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Se speri di acquistare un edificio per la tua attività, il finanziamento del proprietario è un'opzione. Quando il precedente proprietario finanzia il tuo acquisto, eviti l'inconveniente di qualificarti per il finanziamento tradizionale e la spesa per il collocamento del prestito. Tuttavia, se hai intenzione di acquistare con un contratto di terra, è importante negoziarne i termini in anticipo nel tuo contratto di acquisto e vendita in modo che la struttura dell'affare funzioni per te.

Nozioni di base sul contratto di terra

In un contratto fondiario, il venditore ti concede il diritto di utilizzare la sua proprietà in cambio della tua disponibilità a effettuare i pagamenti secondo i termini del contratto, ma il venditore non ti vende tecnicamente la proprietà. Una volta completati i termini del contratto, il venditore trasferisce il titolo legale a te e tu possiedi la proprietà. Questi accordi aiutano il venditore a evitare l'imposta sulle plusvalenze sui propri profitti, pur dandoti la possibilità di cancellare gli interessi che paghi sul contratto come spesa aziendale.

Negoziare prezzo e tariffa

Quando negozi il prezzo della tua proprietà, il tasso di interesse che accetti per il tuo contratto può avere un impatto sul tuo costo di occupazione tanto quanto il prezzo di acquisto. Ad esempio, un contratto da $900.000 al 4% di interesse ha pagamenti inferiori rispetto a un contratto da $800.000 al 5,25%. In qualità di acquirente, è nel tuo interesse pagare un prezzo inferiore. Se il tasso di interesse è più alto, ti ritroverai con più interessi deducibili dalle tasse e inizierai con più equità.

Pagamenti in piumino e mongolfiera

Molti contratti fondiari iniziano con un acconto e terminano con l'acquirente che effettua un pagamento enorme per riscattare il venditore. Se hai un pallone, probabilmente dovrai rifinanziare il prestito a un certo punto. Questi termini sono ragionevoli su molti tipi di proprietà, ma con le proprietà di piccole imprese, potresti avere un po' di spazio di negoziazione. Invece di stipulare un contratto di terra, potresti anche approfittare del programma di prestito della Small Business Administration. Questi prestiti non hanno palloncini e possono essere sottoscritti con un minimo del 10 percento. Quando negozi il tuo contratto di terra e il contratto di acquisto, cerca di convincere il tuo venditore a darti condizioni che siano almeno buone quanto quelle offerte dalla SBA.

Altri termini

Puoi mettere praticamente qualsiasi cosa in un contratto fondiario e in un contratto di acquisto. Il venditore potrebbe richiederti di fornirgli rapporti finanziari periodici in modo che possa confermare che puoi ancora effettuare i pagamenti. D'altra parte, se il venditore ha un'ipoteca sottostante, puoi chiederle di fornire la prova che lo sta pagando. Alcuni venditori limitano ciò che gli acquirenti possono fare fisicamente alla proprietà per proteggersi dal dover riprendere un edificio parzialmente ristrutturato. Tu, il tuo agente immobiliare e il tuo avvocato potete determinare quali termini hanno un buon senso commerciale da richiedere.